Detaljplaneprocessen

En detaljplan är ett dokument som behövs vid de flesta former av byggande. De flesta områden på Lidingö har redan gällande detaljplaner. Om du till exempel tänker köpa ett hus och funderar på om du får bygga ut, ska du läsa den gällande detaljplanen.

Här finns gällande detaljplaner

Detaljplanarbetet sker genom en detaljplaneprocess som väger samman allmänna och enskilda intressen. Detaljplanen ligger sedan till grund för nya byggprojekt i kommunen.

Både privatpersoner och staden själv kan ansöka om ny eller ändrad detaljplan. Ansökan, som heter Ansök om planbesked, hittar du längst ner på sidan.

Planbeskedet

Ett planbesked om ändring av en detaljplan eller områdesbestämmelser behövs när till exempel en markägare eller exploatör vill utföra åtgärder på en fastighet som strider mot gällande detaljplan. Genom planbeskedet kan den som har för avsikt att genomföra en åtgärd få ett besked om kommunen tänker inleda ett planläggningsarbete eller inte.

Ett planbesked är ett förhandsbesked där staden tar ställning till om åtgärden som ansökan gäller är lämplig att genomföra utifrån förutsättningarna på platsen, det enskilda och allmänna intresset för åtgärden, och översiktsplanen.

Kommunen har planmonopol vilket betyder att det är kommunen som bestämmer hur marken inom kommunen ska användas och bebyggas. Det innebär att beskedet inte är bindande och inte kan överklagas. Beskedet ska inte heller uppfattas som ett slutgiltigt ställningstagande från kommunens sida.

Inom fyra månader efter det att staden mottagit en komplett begäran om planbesked ska ett beslut om planbesked meddelas. Beslutet tas av kommunstyrelsens planutskott. Av planbeskedet ska framgå:

• Om staden avser att påbörja ett planarbete eller inte.
• En ungefärlig tidpunkt när ett beslut om antagande, ändring eller upphävande av detaljplanen kan ges (om du får ett positivt besked).
• Tydliga skäl till varför staden inte anser det lämpligt att påbörja ett planläggningsarbete (om du får avslag).

Vilka handlingar behövs

Förutom själva ansökningsblanketten ska begäran innehålla handlingar som tydligt beskriver syftet med ändringen och en karta som visar vilket område som berörs. Om åtgärden gäller byggnadsverk ska ansökan innehålla en beskrivning av karaktären och den ungefärliga omfattningen. Det kan exempelvis vara husens högsta våningsantal, uppskattat antal lägenheter eller utformningen i stort. Om handlingar saknas kan kommunen begära att ansökan kompletteras med ytterligare material.

Kostnad för planbesked

Staden debiterar för beslut som tas av kommunstyrelsens planutskott, oavsett om beslutet är positivt eller negativt. Fakturering sker i samband med att den sökande får planbeskedet. Avgiften är beroende på komplexiteten i ansökan och utgår från gällande taxa.

Om sökanden får ett positivt planbesked, och ett planarbete påbörjas, tillkommer ytterligare kostnader för detaljplanen. Dessa kostnader regleras i ett plankostnadsavtal. Kostnaden för planarbete varierar beroende på uppdragets omfattning och utgår från gällande taxa.

Taxor och avgifter

Vad är en detaljplan?

En detaljplan är ett dokument som bestämmer hur mark- och vattenområden får användas och hur bebyggelsen ska utformas i ett begränsat område. En detaljplan är en del av planprocessen.

Detaljplaner är juridiskt bindande

Detaljplanerna varierar i storlek och omfattar alltifrån en enda fastighet till många kvarter i en stadsdel. Syftet med en detaljplan kan vara att göra det möjligt att bygga nytt, ändra byggnadernas användning eller bevara värdefulla byggnader. En detaljplan reglerar hur stor en byggnad kan få vara på en viss tomt och naturmark som inte får bebyggas.

Det här innehåller en detaljplan

Varje detaljplan ger en samlad bild av markanvändningen och hur miljön är tänkt att förändras eller bevaras. Planen innehåller en beskrivning av:

• platsens eller områdets olika förutsättningar.
• de behov och önskemål som detaljplanen ska uppfylla eller reglera.
• de olika intressen som finns i området som vägs samman till en helhet för att få en bra och lämplig utveckling. 

När kommunstyrelsens planutskott gett ett positivt planbesked arbetas ett planförslag fram. Planförslaget utgörs av en plankarta med bestämmelser. Till planen hör:

• planbeskrivning.
• eventuellt en miljökonsekvensbeskrivning.
• övriga utredningar som behövs (till exempel dagvattenutredning, trafikbullerutredning, utredning om förorenad mark och geoteknik).

Både rättigheter och skyldigheter

För både kommunen såväl som en enskild fastighetsägare innebär detaljplanen både rättigheter och skyldigheter. Garanterad byggrätt under detaljplanens genomförandetid är en sådan rättighet. Genomförandetiden för en detaljplan pågår mellan 5, 10 eller 15 år. De rättigheter detaljplanen ger gäller minst under denna tid.

Planprocessen steg för steg

När staden fattat beslut att ta fram en ny detaljplan, avgör vi vilket förfarande som ska användas vid handläggningen: begränsat förfarande, standardförfarande eller utökat förfarande. Valet görs utifrån en sammanvägning av olika planeringsfaktorer och beror till exempel på hur omfattande eller ingripande detaljplanen är. Oftast kan ett standardförfarande användas. Det innebär en något snabbare process än ett utökat förfarande. Ett utökat förfarande används om det exempelvis finns flera motsatta intressen kring ett förslag.

Sedan tar själva arbetet med detaljplanen vid. Klicka på pilarna nedan, från vänster till höger, för att steg för steg följa hur en planprocess ser ut.

Kostnad för detaljplan

Kostnaden för en detaljplan kan variera beroende på hur komplicerad planeringsprocessen är. I kostnaden ingår upprättande av plankarta och planbeskrivning, uppdatering av stadens grundkarta, eventuell inmätning av fastigheten och utredning av rättigheter, samt övrigt administrativt arbete kring beredning i nämnder, samråd och granskning.

I regel behöver olika utredningar utföras beroende på förslag till användning och bebyggelsegrad inom planområdet. Utredningar som kan behöva göras kan till exempel handla om buller, dagvatten, geoteknik, naturvärden och kulturhistoriska värden. Utredningarna ska tas fram av sakkunniga personer.

Kostnaden för att ta fram en detaljplan regleras normalt genom att staden och den som har nytta av detaljplanen ingår ett planavtal.

Områdesbestämmelser och fastighetsplaner

Det finns andra planer av enklare karaktär.

Områdesbestämmelser

Områdesbestämmelser har samma karaktär som bestämmelserna i en detaljplan. De används när bara ett begränsat antal frågor behöver regleras inom ett område.

Ofta används områdesbestämmelser för att fastställa befintliga förhållanden, till exempel för att bevara en enskild byggnad eller karaktären i ett helt område. Till skillnad från en detaljplan ger områdesbestämmelser ingen förhandsbestämd byggrätt. På Lidingö finns det några få områden som omfattas av områdesbestämmelser. Rävviken och Dalakolonin är två exempel.

För att upprätta områdesbestämmelser gäller samma process som för en detaljplan.

Fastighetsplaner

Fastighetsplaner reglerar bland annat fastigheters storlek och antal, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och servitut. Fastighetsplaner ingår sedan 2011 i detaljplanerna. För att läsa en fastighetsplan som upprättades före 2011, kontakta miljö- och stadsbyggnadskontorets kundcenter.

Mer information

• Ansök om planbesked, e-tjänst 
• Standardförfarande, Boverket 
• Utökat förfarande, Boverket 

E-tjänster

• Begäran om planbesked, e-tjänst