Lyssna
Lyssna
Skriv ut
Dela

Detaljplaneprocessen

Innan man bygger nytt eller förändrar stadsmiljön behövs ofta en ny detaljplan eller en ändring av en befintlig detaljplan. Ansökan för att göra detta heter Ansök om planbesked.

En detaljplan är ett dokument som behövs vid de flesta former av byggande. De flesta områden på Lidingö har redan gällande detaljplaner. Om du till exempel tänker köpa ett hus och funderar på om du får bygga ut, ska du läsa den gällande detaljplanen.

Här finns gällande detaljplaner.

Detaljplanarbetet sker genom en detaljplaneprocess som väger samman allmänna och enskilda intressen. Detaljplanen ligger sedan till grund för nya byggprojekt i kommunen.

Både privatpersoner och staden själv kan ansöka om ny eller ändrad detaljplan. Ansökan, som heter Ansök om planbesked, hittar du längst ner på sidan.

Planbeskedet

Ett planbesked om ändring av en detaljplan eller områdesbestämmelser behövs när till exempel en markägare eller exploatör vill utföra åtgärder på en fastighet som strider mot gällande detaljplan. Genom planbeskedet kan den som har för avsikt att genomföra en åtgärd få ett besked om kommunen tänker inleda ett planläggningsarbete eller inte.

Ett planbesked är ett förhandsbesked där staden tar ställning till om åtgärden som ansökan gäller är lämplig att genomföra utifrån förutsättningarna på platsen, det enskilda och allmänna intresset för åtgärden, och översiktsplanen.

Kommunen har planmonopol vilket betyder att det är kommunen som bestämmer hur marken inom kommunen ska användas och bebyggas. Det innebär att beskedet inte är bindande och inte kan överklagas. Beskedet ska inte heller uppfattas som ett slutgiltigt ställningstagande från kommunens sida.

Inom fyra månader efter det att staden mottagit en komplett begäran om planbesked ska ett beslut om planbesked meddelas. Beslutet tas av kommunstyrelsens planutskott. Av planbeskedet ska framgå:

  • Om staden avser att påbörja ett planarbete eller inte.
  • En ungefärlig tidpunkt när ett beslut om antagande, ändring eller upphävande av detaljplanen kan ges (om du får ett positivt besked).
  • Tydliga skäl till varför staden inte anser det lämpligt att påbörja ett planläggningsarbete (om du får avslag).

Vilka handlingar behövs

Förutom själva ansökningsblanketten ska begäran innehålla handlingar som tydligt beskriver syftet med ändringen och en karta som visar vilket område som berörs. Om åtgärden gäller byggnadsverk ska ansökan innehålla en beskrivning av karaktären och den ungefärliga omfattningen. Det kan exempelvis vara husens högsta våningsantal, uppskattat antal lägenheter eller utformningen i stort. Om handlingar saknas kan kommunen begära att ansökan kompletteras med ytterligare material.

Kostnad för planbesked

Staden debiterar för beslut som tas av kommunstyrelsens planutskott, oavsett om beslutet är positivt eller negativt. Fakturering sker i samband med att den sökande får planbeskedet. Avgiften är beroende på komplexiteten i ansökan och utgår från gällande taxa.

Om sökanden får ett positivt planbesked, och ett planarbete påbörjas, tillkommer ytterligare kostnader för detaljplanen. Dessa kostnader regleras i ett plankostnadsavtal. Kostnaden för planarbete varierar beroende på uppdragets omfattning och utgår från gällande taxa.

Taxor och avgifter

Vad är en detaljplan?

En detaljplan är ett dokument som bestämmer hur mark- och vattenområden får användas och hur bebyggelsen ska utformas i ett begränsat område. En detaljplan är en del av planprocessen.

Detaljplaner är juridiskt bindande

Detaljplanerna varierar i storlek och omfattar alltifrån en enda fastighet till många kvarter i en stadsdel. Syftet med en detaljplan kan vara att göra det möjligt att bygga nytt, ändra byggnadernas användning eller bevara värdefulla byggnader. En detaljplan reglerar hur stor en byggnad kan få vara på en viss tomt och naturmark som inte får bebyggas.

Det här innehåller en detaljplan

Varje detaljplan ger en samlad bild av markanvändningen och hur miljön är tänkt att förändras eller bevaras. Planen innehåller en beskrivning av:

  • platsens eller områdets olika förutsättningar
  • de behov och önskemål som detaljplanen ska uppfylla eller reglera
  • de olika intressen som finns i området som vägs samman till en helhet för att få en bra och lämplig utveckling. 

När kommunstyrelsens planutskott gett ett positivt planbesked arbetas ett planförslag fram. Planförslaget utgörs av en plankarta med bestämmelser. Till planen hör:

  • planbeskrivning
  • eventuellt en miljökonsekvensbeskrivning
  • övriga utredningar som behövs (till exempel dagvattenutredning, trafikbullerutredning, utredning om förorenad mark och geoteknik)

Både rättigheter och skyldigheter

För både kommunen såväl som en enskild fastighetsägare innebär detaljplanen både rättigheter och skyldigheter. Garanterad byggrätt under detaljplanens genomförandetid är en sådan rättighet. Genomförandetiden för en detaljplan pågår mellan 5, 10 eller 15 år. De rättigheter detaljplanen ger gäller minst under denna tid.

Planprocessen steg för steg

När staden fattat beslut att ta fram en ny detaljplan, avgör vi vilket förfarande som ska användas vid handläggningen: begränsat förfarande, standardförfarande eller utökat förfarande. Valet görs utifrån en sammanvägning av olika planeringsfaktorer och beror till exempel på hur omfattande eller ingripande detaljplanen är. Oftast kan ett standardförfarande användas. Det innebär en något snabbare process än ett utökat förfarande. Ett utökat förfarande används om det exempelvis finns flera motsatta intressen kring ett förslag.

Sedan tar själva arbetet med detaljplanen vid. Klicka på pilarna nedan, från vänster till höger, för att steg för steg följa hur en planprocess ser ut.

1. Program (tas endast fram vid behov)

1. Program

Ibland inleder staden planarbetet med ett planprogram. Det gör vi till exempel om det är ett större område det gäller eller om det ger en ny struktur för bebyggelse och vägnät. Ett planprogram är ett visionsdokument och ett politiskt ställningstagande. Det finns inget krav på att ett program ska tas fram utan det är kommunen själv som avgör om det behövs.

Kommunstyrelsen tar beslut om att programmet kan skickas ut på samråd. Under samrådstiden får du en möjlighet att lämna in synpunkter på programmet. Även andra myndigheter, till exempel länsstyrelsen och lantmäteriet, får möjlighet att lämna synpunkter. När programsamrådet är avslutat sammanställer vi synpunkter som kommit in och bearbetar materialet om det behövs. Programmet godkänns av kommunfullmäktige men antas eller fastställs inte och är därmed ingen bindande handling.

2. Detaljplan

2. Detaljplan

Planarbetet inleds oftast med att olika utredningar görs. Staden sammanställer mål och utgångspunkter, tar fram kartor med mera. Ett detaljplaneförslag skrivs fram som behandlas av miljö- och stadsbyggnadsnämnden innan det går ut på samråd.

3. Samråd

3. Samråd

Miljö- och stadsbyggnadsnämnden tar beslut om att detaljplanen kan skickas ut på samråd. Under samrådstiden får du en möjlighet att lämna synpunkter. Även myndigheter, till exempel länsstyrelsen och lantmäteriet, får möjlighet att lämna synpunkter. Ofta ordnas ett öppet möte där intresserade kan få information och ställa frågor. Efter samrådet sammanställer vi synpunkter som kommit in och bearbetar planförslaget om det behövs. Det slutgiltiga förslaget tas fram och behandlas av miljö- och stadsbyggnadsnämnden innan det ställs ut för granskning.

4. Granskning

4. Granskning

När det slutgiltiga planförslaget är klart visas det för granskning under minst två veckor. Information skickas också ut till de som är berörda. De som vill lämna synpunkter på förslaget ska göra det skriftligt under granskningstiden. Den som i ett senare skede skulle vilja överklaga planen måste ha lämnat synpunkter senast under granskningstiden.

5. Antagande

5. Antagande

Efter granskning sammanställs inkomna synpunkter i ett granskningsutlåtande. Efter granskningen kan endast mindre ändringar göras i planförslaget. Sedan går planförslaget till miljö- och stadsbyggnadsnämnden för att godkännas och efter det vidare till kommunfullmäktige för antagande.

Prövning

Den som lämnar in skriftliga synpunkter senast under granskningsskedet har möjlighet att överklaga planen efter antagandet. Planen överklagas till mark- och miljödomstolen, men överklagandet lämnas in hos miljö- och stadsbyggnadskontoret som kontrollerar att det kommit in i rätt tid och sedan skickar det vidare till domstolen. Från den dagen protokollet med antagandebeslut är justerat har du tre veckor på dig att överklaga beslutet om planens antagande.

6. Laga kraft

6. Laga kraft

Om planen inte överklagats eller om överklagandet avslagits har detaljplanen nu vunnit laga kraft. Planen blir juridiskt bindande och gäller tills vidare. Nu kan planen genomföras och bygglov kan sökas.

Kostnad för detaljplan

Kostnaden för en detaljplan kan variera beroende på hur komplicerad planeringsprocessen är. I kostnaden ingår uppdatering av stadens grundkarta, eventuell inmätning och utredning av rättigheter. Även nödvändiga utredningar som till exempel naturinventering och kulturmiljöutredning kan ingå i kostnaden. Kostnaden för att ta fram en detaljplan regleras normalt genom att staden och den som har nytta av detaljplanen ingår planavtal.

Områdesbestämmelser och fastighetsplaner

Det finns andra planer av enklare karaktär.

Områdesbestämmelser

Områdesbestämmelser har samma karaktär som bestämmelserna i en detaljplan. De används när bara ett begränsat antal frågor behöver regleras inom ett område.

Ofta används områdesbestämmelser för att fastställa befintliga förhållanden, till exempel för att bevara en enskild byggnad eller karaktären i ett helt område. Till skillnad från en detaljplan ger områdesbestämmelser ingen förhandsbestämd byggrätt. På Lidingö finns det några få områden som omfattas av områdesbestämmelser. Rävviken och Dalakolonin är två exempel.

För att upprätta områdesbestämmelser gäller samma process som för en detaljplan.

Fastighetsplaner

Fastighetsplaner reglerar bland annat fastigheters storlek och antal, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och servitut. Fastighetsplaner ingår sedan 2011 i detaljplanerna. För att läsa en fastighetsplan som upprättades före 2011, kontakta miljö- och stadsbyggnadskontorets kundcenter.

Till toppen av sidan